양도소득세 세율·비과세·계산법 완벽 가이드(+1주택 비과세 조건과 실전 계산법까지)

핵심 요약
2025년 양도소득세는 자산 유형, 보유 기간, 주택 수 등에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 1세대 1주택자는 2년 이상 보유 시 12억 원 이하 실거래가 기준 비과세가 가능하며, 일반 과세는 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 세금 계산은 ‘양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 공제’ 후 세율 적용입니다[2][3][5]。

국세청 홈택스(신고/납부) 양도소득세 세율 안내 양도소득세 계산기

2025년 양도소득세 세율(부동산 기준)

보유 기간	과세표준 구간	세율	누진공제
2년 이상	1,400만 원 이하	6%	-
	1,400만 원 초과~5,000만 원 이하	15%	126만 원
	5,000만 원 초과~8,800만 원 이하	24%	576만 원
	8,800만 원 초과~1억5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
	1억5,000만 원 초과~3억 원 이하	38%	1,994만 원
	3억 원 초과~5억 원 이하	40%	2,594만 원
	5억 원 초과~10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과		45%	6,594만 원
1년 미만	모든 금액		45%	-
1년 이상~2년 미만	모든 금액		35%	-

※ 단기보유(2년 미만)는 중과세율 적용, 2년 이상 보유 시 일반 누진세율 적용[2][3][4]。

양도소득세 비과세 조건(1세대 1주택)

• 보유 기간: 2년 이상 보유(조정지역은 2년+거주 요건 추가)
• 실거래가: 12억 원 이하 주택(2023년부터 비과세 기준 상향)
• 기타 요건: 양도일 기준 1세대 1주택자, 직전거주주택 보유 시 거주기간 충족 등[5][6]

※ 조정지역(강남3구, 용산 등)은 비과세 적용 시 추가 거주기간 요구 가능[5]。

양도소득세 계산 공식

1. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취득세, 중개수수료 등) = 양도차익
2. 양도차익 - 기본공제(250만 원) = 과세표준
3. 과세표준 × 세율 - 누진공제 = 산출세액
4. 산출세액 - 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시 5~40% 감면) = 최종 양도소득세[2][3][7]

※ 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 과세표준의 5~40% 감면(보유기간, 주택수, 지역 등에 따라 차등)[7]。

실전 계산 예시

• 예시 1: 2년 이상 보유, 과세표준 1억 원
  (1억 원 - 250만 원) × 24% - 576만 원 = 22,800,000원(세액)[2][3]
• 예시 2: 3년 이상 보유, 과세표준 1억 원, 장기보유특별공제 20% 적용
  (1억 원 - 250만 원) × 24% - 576만 원 = 22,800,000원
  22,800,000원 × (1 - 20%) = 18,240,000원(최종 세액)

※ 장기보유특별공제 적용 시 세액이 크게 줄어듭니다. 단, 비과세 대상은 공제 적용 불가[7]。

기타 자산(주식 등) 양도소득세 세율

자산 유형	보유 기간	세율
상장주식(대주주 외)	1년 미만	30%
	1년 이상	과세표준 3억 원 이하 25%, 초과분 30%
비상장주식(중소기업)	-	10%
비상장주식(중소기업 외)	-	과세표준 3억 원 이하 20%, 초과분 25%
해외주식	-	20%

※ 상장주식은 1년 미만 보유 시 중과세율 적용, 대주주는 별도 세율[1][3]。

국세청 홈택스(신고/납부) 양도소득세 세율 안내 양도소득세 계산기

실전 활용 및 절세 전략

• 비과세 요건 충족: 1세대 1주택, 2년 이상 보유, 12억 원 이하 실거래가 조건 확인
• 장기보유특별공제 적극 활용: 3년 이상 보유 시 세액 5~40% 감면
• 필요경비 증빙: 취득세, 중개수수료, 개량비 등 증빙서류 확보
• 분할납부 활용: 1천만 원 초과 시 6월·8월 분할납부 가능
• 주식·부동산별 세율 차이 확인: 자산별 세율·공제 적용 여부 체크[3][4]

자주 묻는 질문(FAQ)

• Q. 1세대 1주택 비과세는 어떻게 적용되나요?
  A. 2년 이상 보유, 12억 원 이하 실거래가, 1세대 1주택자 조건 충족 시 비과세[5][6]。
• Q. 장기보유특별공제는 어떻게 받나요?
  A. 3년 이상 보유 시 과세표준의 5~40% 감면(홈택스 자동 적용)[7]。
• Q. 주식 양도세도 비과세가 있나요?
  A. 주식은 비과세 없음. 중소기업 비상장주식은 10% 단일세율[3]。
• Q. 세금 계산은 어디서 하나요?
  A. 국세청 홈택스, 부동산계산기 등에서 자동 계산 가능[2][3]。

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