공동명의 아파트 단독명의 변경 시 양도소득세 발생할까?

부부 또는 가족 간 공동명의로 보유한 아파트를 단독명의로 변경할 경우 세금 문제가 생길 수 있을까?
특히 양도소득세 발생 여부에 대해 많은 분들이 혼란스러워하는데요, 아래에서 정확하고 자세하게 설명드립니다.

📌 결론부터 말하면: “양도소득세는 발생하지 않습니다.”

공동명의 아파트를 매매 없이 명의 이전만 하는 경우, 양도소득세는 과세되지 않습니다.
대신, 증여세가 발생할 수 있습니다.

📋 양도소득세가 면제되는 이유

• 양도소득세는 실제 거래(매매)로 인해 이익이 발생했을 때 부과됩니다.
• 단순히 명의만 변경(예: 부부 공동명의 → 배우자 단독명의)하는 경우, 실제 양도가 아니라는 판단이므로 양도세 과세 대상이 아닙니다.
• 하지만 이는 국세청 입장에서 증여로 간주됩니다.

💰 대신 증여세는 발생할 수 있음

• 예: 아파트를 5:5 공동명의로 보유하던 부부 중 한 명이 지분 50%를 넘기고 단독명의로 변경한 경우
• 받는 사람 입장에서는 무상으로 자산을 받은 것이므로 증여세 대상
• 부부 간 증여는 10년간 6억 원까지 비과세
• 이 금액을 초과하면 초과분에 대해 증여세가 부과됩니다

⚠️ 주의해야 할 점
- 명의 변경일 기준으로 시가 기준을 적용합니다. - 시세가 높을수록 증여세 부담이 클 수 있습니다.
- 단기간 내 증여 → 양도하는 경우, 추후 양도세 비과세 요건(보유기간 등) 불이익 발생 가능

💡 절세 전략 팁
- 명의 변경 전에 전문 세무사 상담 필수
- 부부간 증여공제 6억 원을 적극 활용하고, 장기적으로 계획된 명의 이전 로드맵 수립이 중요합니다.

✅ 정리

• ✔ 공동명의 → 단독명의 변경 시 양도소득세는 없음
• ✔ 하지만 증여세는 발생할 수 있음 (시가 기준 지분 이전일 경우)
• ✔ 부부 간이라면 6억 원까지 비과세
• ✔ 정확한 평가액, 공제 범위 확인은 세무사 상담 추천

명의 변경은 단순해 보여도 세금 측면에서는 민감한 문제입니다.
특히 향후 매도 시 양도세 비과세 요건에 영향을 줄 수 있으므로 신중하게 진행하시길 바랍니다.

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