분양권까지 포함! 증여받은 부동산 양도세 계산법과 절세 팁 총정리

부모가 증여한 집, 10년 내 팔면 세금 폭탄 주의 – 이월과세와 비과세 요건 총정리

모두가 꿈꾸는 내 집 마련. 부모님이 자녀에게 집을 증여해준 경우가 많지만, 증여받은 집을 너무 빨리 팔면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 최근 세법이 강화되면서 증여받은 부동산을 10년 이내에 팔면, 증여 시점이 아닌 부모님의 최초 취득가액을 기준으로 양도세가 계산되는 ‘이월과세’ 규정이 적용됩니다. 이번 글에서는 이월과세의 개념, 계산법, 분양권 등 부동산 권리까지 포함된 적용 범위, 그리고 1세대 1주택 비과세 요건까지 체계적으로 정리해드립니다.

증여받은 집, 10년 내 팔면 왜 세금 폭탄이 터질까?

최근 결혼을 앞둔 김현진 씨는 아버지로부터 서울 구로구의 아파트를 증여받았습니다. 신혼집을 따로 마련할 여력이 없었던 현진 씨는 이 집에서 신혼생활을 시작했지만, 출산을 앞두고 집이 좁아져 더 넓은 집으로 이사하려고 증여받은 집을 팔기로 결정했습니다. 하지만 부동산을 알아보던 중 공인중개사의 한마디에 현진 씨는 크게 당황했습니다. 증여받은 지 얼마 안 된 집을 팔면 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 사실이었죠[1].

이처럼 부모나 배우자 등 특수관계자로부터 증여받은 부동산을 증여일로부터 10년(2023년 세법 개정 이후) 이내에 팔면, 본인이 실제로 증여받은 시점의 시가가 아니라 부모님이 예전에 집을 샀던 ‘최초 취득가액’을 기준으로 양도차익을 계산하게 됩니다. 이를 ‘이월과세’라고 부릅니다[1][2][9].

이월과세, 실제로 세금 차이는 얼마나 날까?

예를 들어, 아버지가 약 18년 전 1억 원에 구입한 주택을 3년 전 현진 씨에게 9억 원의 시가로 증여했고, 현진 씨가 지금 이 집을 10억 원에 팔려고 한다고 가정해보겠습니다.

• 이월과세 미적용 시: 증여 시점의 시가(9억 원)가 취득가액으로 인정되어 양도차익은 1억 원입니다. 이 경우 양도소득세는 약 2,055만 원 수준입니다.
• 이월과세 적용 시: 부모님의 최초 취득가액(1억 원)이 취득가액으로 인정되어 양도차익은 9억 원입니다. 보유기간은 부모님의 보유기간(18년)을 기준으로 장기보유특별공제가 적용되고, 증여세(1억 9,500만 원)도 필요경비로 인정받아 공제할 수 있습니다. 하지만 양도차익이 커져 더 높은 세율(최대 40%)이 적용되어 약 1억 8,750만 원의 양도세가 산출됩니다. 즉, 약 1억 7,000만 원의 세금이 더 늘어나게 됩니다[1][2][9].

이월과세가 적용되는 자산 범위와 예외

이월과세는 단순히 주택이나 토지에만 적용되는 것이 아니라, 부동산과 관련한 권리(분양권, 조합원 입주권 등)까지 포함됩니다[1][7]. 2019년 2월 12일 이후 양도하는 경우, 분양권 등도 이월과세 적용 대상이 됩니다. 증여 시점이 그 이전이더라도 양도 시점이 기준일 이후라면 이월과세가 적용됩니다.

이월과세는 배우자, 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀) 간 증여에만 적용됩니다. 사위나 며느리 등 직계가 아닌 가족에게 증여한 경우에는 이월과세가 적용되지 않습니다[1][7].

부담부증여, 세금 부담 줄일 수 있는 방법

전세보증금이나 대출 등 채무를 함께 넘기는 방식으로 증여하면, 일부 이월과세를 피할 수 있습니다. 예를 들어, 시가 10억 원 아파트를 증여하면서 전세보증금 8억 원에 대한 채무도 함께 넘기면, 자녀는 2억 원에만 증여세를 내고, 8억 원은 양도로 간주되어 양도소득세가 적용됩니다. 이 경우 8억 원 부분에는 이월과세가 적용되지 않습니다[1][3].

1세대 1주택 비과세 요건, 이월과세와의 관계

1세대 1주택자는 2년 이상 보유한 주택을 12억 원 이하에 양도하면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 별도 세대로서 부모님에게 주택을 증여받았다면, 해당 주택을 2년 이상 보유하는 것이 중요합니다[1][2].

이월과세를 적용해도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세가 적용됩니다. 단, 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택이라면 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세되고, 이 부분은 이월과세 규정이 적용됩니다[1][2].

또한, 이월과세를 적용해 계산한 양도세가 이월과세를 적용하지 않을 때보다 적은 경우에는 적용하지 않습니다. 즉, 세무당국 입장에서 더 많은 세금을 내는 경우에만 이월과세가 적용됩니다[1][2].

증여받은 집 팔 때, 절세 전략은?

• 1세대 1주택 비과세 요건 충족: 증여받은 집을 2년 이상 보유하고, 12억 원 이하에 양도하면 비과세가 적용됩니다.
• 부담부증여 활용: 전세보증금 등 채무를 함께 넘기면 일부 이월과세를 피할 수 있습니다.
• 양도 시점과 증여 시점 확인: 분양권 등도 이월과세 대상이므로, 증여와 양도 시점을 반드시 확인해야 합니다.
• 직계가 아닌 가족에게 증여: 사위나 며느리에게 증여하면 이월과세가 적용되지 않습니다.

정리

부모가 증여한 집을 10년 이내에 팔면, 증여 시점이 아닌 부모의 최초 취득가액을 기준으로 양도세가 계산되는 이월과세 규정이 적용됩니다. 이로 인해 예상보다 훨씬 많은 세금을 내야 할 수 있으니 신중한 판단이 필요합니다. 분양권 등 부동산 권리도 이월과세 대상에 포함되며, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세가 적용될 수 있습니다. 부담부증여, 직계가 아닌 가족에게 증여 등 다양한 절세 전략도 함께 고려해보세요[1][2][7].

실제 세금 계산 예시

아버지가 1억 원에 구입한 집을 3년 전 9억 원에 증여하고, 현재 10억 원에 팔려는 경우를 예로 들어보겠습니다.

구분	취득가액	양도가액	양도차익	양도세(예시)
이월과세 미적용	9억 원	10억 원	1억 원	약 2,055만 원
이월과세 적용	1억 원	10억 원	9억 원	약 1억 8,750만 원

이처럼 이월과세 적용 여부에 따라 세금 차이가 매우 크니, 증여받은 부동산을 매도할 때는 반드시 세법 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

마무리

부모가 증여한 집을 팔 때는 이월과세 규정과 1세대 1주택 비과세 요건을 반드시 확인해야 합니다. 분양권 등 부동산 권리도 이월과세 대상에 포함되며, 부담부증여 등 다양한 절세 전략을 활용할 수 있습니다. 세금 폭탄을 피하고, 합리적으로 부동산을 관리하는 지혜가 필요합니다[1][2][7].